Mesdames et Messieurs les Maires,
Je souhaitais vous informer d’un dossier particulièrement technique en apparence, mais qui pourrait avoir demain des conséquences financières très concrètes pour les communes ayant recours à l’Établissement public foncier de Haute-Savoie.
Le principe est assez simple. Lorsqu’une commune a besoin de maîtriser un terrain pour réaliser, à terme, un projet de logement, un équipement public ou une opération d’aménagement, l’EPF peut l’acquérir à sa place, le porter pendant plusieurs années, puis le lui rétrocéder lorsque le projet est prêt.
Or, l’EPF 74 m’a alertée cet été sur les conséquences d’une jurisprudence européenne dite « Icade Promotion », confirmée par le Conseil d’État en 2022. Celle-ci restreint fortement le recours à la TVA sur marge, actuellement encore admis par la doctrine fiscale dans certaines opérations. À terme, lorsqu’un terrain a été acquis auprès d’un particulier sans avoir supporté de TVA, la TVA pourrait être calculée lors de sa rétrocession sur la totalité du prix de vente et non plus seulement sur la marge réalisée.
Les conséquences peuvent être considérables. Pour les seules cessions concernées de l’EPF 74 en 2026, une taxation sur le prix total aurait porté la TVA collectée de 1,15 million à 3,54 millions d’euros, soit plus du triple. Ce surcoût serait, in fine, supporté par les collectivités. Texte collé
J’ai donc d’abord interrogé le Gouvernement par écrit, avant de porter directement ce sujet dans l’hémicycle du Sénat afin d’obtenir des garanties sur les opérations déjà engagées.
La réponse apportée par la ministre permet aujourd’hui d’y voir plus clair.
Tant que la doctrine fiscale actuelle publiée par l’administration n’est pas modifiée, les opérateurs peuvent continuer à s’en prévaloir. Surtout, le Gouvernement a indiqué que la future évolution ne devait pas remettre en cause l’équilibre économique des opérations déjà engagées. Les acquisitions déjà réalisées ou ayant fait l’objet d’un compromis avant la publication de la nouvelle doctrine continueront ainsi à bénéficier des garanties du régime actuel.
La ministre a également confirmé expressément que ces garanties ont vocation à bénéficier aux établissements publics fonciers locaux. C’est donc une première sécurité importante pour l’EPF de Haute-Savoie et, derrière lui, pour les communes ayant déjà engagé des opérations de portage.
Tout n’est cependant pas encore réglé. Il reste notamment à préciser la situation des opérations pour lesquelles un accord est déjà intervenu sur le terrain et son prix mais dont le compromis n’a pas encore été signé, ainsi que les conditions qui permettront demain de démontrer l’existence d’une TVA antérieure permettant encore l’application de la TVA sur marge.
Enfin, la question du FCTVA reste entière. Si l’évolution des règles devait durablement renchérir les rétrocessions de terrains aux collectivités, je considère nécessaire que nous poursuivions le travail sur les moyens permettant de compenser cette charge supplémentaire.
Je continuerai naturellement à suivre ce dossier avec l’EPF 74, car derrière cette question fiscale se joue très concrètement la capacité de nos communes à maîtriser leur foncier et à mener à bien leurs projets.
Dans le cadre du prochain projet de loi de finances, je tâcherai également de faire évoluer le dispositif afin de rendre ce type d’opération éligible au FCTVA et ainsi de limiter le surcoût susceptible d’être supporté par les collectivités.
Vous trouverez ci-après la vidéo de mon intervention au Sénat et de la réponse apportée par le Gouvernement : https://www.youtube.com/watch?v=XBo9bvR47j4
Je reste naturellement à votre disposition pour échanger avec vous sur ce sujet. Je vous prie d’agréer, Madame le Maire, Monsieur le Maire, Chers Collègues, l’expression de mes respectueuses salutations.